Napjainkban kezd újra „észhez térni” az ingatlan piac. Aki eddig azon gondolkodott volna, hogy meglévő ingatlanán túl adjon, érdemes az ingatlan átruházással kapcsolatos adózási szabályokkal is tisztában lenni. Ennek apropójából szeretnénk felhívni a figyelmet az ingatlanértékesítésből származó jövedelmek adózási szabályaira, arról nem is beszélve, hogy a személyi jövedelemadó bevallások véghajrájában vagyunk.
Könnyen előfordulhat, hogy az adóév során ingatlant kívánunk átruházni vagy éppen ilyen ügyletből már bevételre tettünk szert, éppen ezért ne feledkezzünk meg annak bevallásáról.
Ma cikkünkben az ingatlanértékesítésből származó jövedelmek adókötelezettségének szabályait járjuk körbe.
Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem külön adózó jövedelemnek minősül a személyi jövedelemadó rendszerében. A jövedelem megállapítása során azonban vizsgálni kell azt, hogy az adóévi jövedelem milyen ingatlantípus értékesítéséből is keletkezett, illetve azt, hogy az egyes ingatlantípusok esetében a szerzéstől számított hány év is telt el.
Alapfogalmak
Ingatlannak minősül a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog, kivéve a földingatlan tulajdonosváltozása nélkül értékesített lábon álló (betakarítatlan) termést, terményt (pl. lábon álló fa). Ingatlan jellemzően a termőföld, a telek, az építmény, az épület. A definíció alapján nemcsak egy családi ház, de akár egy beton alapra épült összeszerelt faház is ingatlannak minősül.
Termőföldnek számít az a földrészlet, amelyet a település külterületén, valamint a település belterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván.
Lakóteleknek az építési telekként meghatározott földrészletet akkor lehet tekinteni, ha arra a jog szerint lakás építhető. Lakótelekként kell figyelembe venni az ingatlan-nyilvántartásba a lakással együtt bejegyzett földrészletet és azokat a földrészleteket is, amelyeket a lakáshoz, a lakóházhoz tartozó földhasználati jog terhel.
Lakásnak minősül az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény, valamint az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény, ha készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri, továbbá az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lévő lakóház.
Vagyoni értékű jognak minősül a földhasználat, az ingatlanon fennálló haszonélvezet és használat, a telki szolgalom, valamint az ingatlan bérleti joga is.
A szerzés időpontja
Az ingatlan, továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jogból származó jövedelem megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz (régi elnevezéssel a földhivatalhoz) benyújtották.
Az értékesített ingatlan szerzésének időpontja az a nap, amikor a magánszemély az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtotta.
A szerzés időpontjának egyes esetei
Az értékesített ingatlan szerzésének időpontja az a nap, amikor a magánszemély az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtotta.
Öröklés esetén a szerzés időpontja az a nap, amelyen az örökség megnyílik (az örökhagyó halálának a napja).
Ingatlanlízing-ügylet esetében a futamidő végén a vételi jog alapján a tulajdonjog a magánszemélyre száll át, akkor szerzési időpontnak az ügyleti szerződés megkötésének időpontját kell tekinteni.
Eltérő szabályt állapít meg a törvény a földingatlanon felépített épület, épületrész megszerzésének az időpontját illetően. Itt vizsgálni kell azt, hogy a földingatlanon történt építés 2007. december 31. előtt vagy után történt-e.
A 2007. december 31-éig felépített (ide tartozik a meglévő épület helyett újjáépített, megosztott, leválasztott) épület, továbbá a bővítéssel létesített épületrész esetében a szerzés időpontja a földterület tulajdonjogának a megszerzésével azonos időpont.
A 2007. december 31-ét követő építések esetében a magánszemély két módszer közül választhat a szerzés időpontjának meghatározása tekintetében.
- A szerzés időpontja annak a használatbavételi (fennmaradási) engedélyről szóló határozatnak a jogerőre emelkedésének a napja, amelyet követően az ingatlanon további építés, bővítés nem történt.
- A másik módszer szerint a szerzési időpont a bevételnek a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összegével arányos megosztásával választható, hogy a földterület (telek), valamint az ingatlan tulajdonjogának megszerzésekor, illetőleg 2008. január 1-je előtt meglévő épített ingatlan bevétel-része tekintetében az általános szabály szerinti szerzési időponttal és – esetenként külön-külön – a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés bevétel-része tekintetében a használatbavételi engedélyről szóló határozat jogerőre emelkedésének időpontjával kell azonosnak tekinteni.
Példa 1 a bevétel arányos megosztására építési telek esetén
Egy magánszemély 2014. évben 120 millió forintért értékesíti az ingatlanát. Az eredeti ingatlan egy építési telek volt, amit 2007-ben 14 millió forintért vásárolt. Az ingatlanra épített 2010. évben 32 millió forintért egy kis házat, amit 2012. évben ráépítéssel bővített, amelyről 34 millió forint összegű számlával rendelkezik.
Az ingatlannak három szerzési időpontja van: 2007., 2010. és 2012. Mindegyik szerzési időponthoz a bevétel arányos része tartozik.
Az szerzési értékek összesen: 14 000 000+32 000 000+34 000 000=80 000 000. A példában szereplő 120 millió forint bevételt 14/80, 32/80, 34/80 arányban kell megosztani.
Az így megállapított bevételrész 2007. évre: {120 millióx(14/80)}=21 millió forint
Az így megállapított bevétel-rész 2010. évre: {120 millióx(32/80)}=48 millió forint
Az így megállapított bevétel-rész 2012. évre: {120 millióx(34/80)}=51 millió forint
A jövedelem meghatározása
Az ingatlan átruházásból származó jövedelmet úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a költséggel, de költséget csak a bevétel erejéig lehet elszámolni.
Bevételnek tekintendő mindazon a bevétel, melyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Ilyennek minősül különösen az eladási ár, a cserébe kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke. Amennyiben a vevő a vételárat részletekben fizeti meg, akkor is a teljes vételárat kell az értékesítés évében bevételnek tekinteni.
Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből levonható költségek a következők:
- megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások;
- értéknövelő beruházások;
- a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.
A megszerzésre fordított összegeket a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) 62. § (2) bekezdése tételesen felsorolja. Szerzésre fordított összegnek tekintendő – a teljesség igénye nélkül:
- az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték;
- a cserébe kapott ingatlan, illetve vagyoni értékű jog esetében a csereszerződésben rögzített érték;
- az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték stb.
Ha az ingatlan, a vagyoni értékű jog megszerzésére fordított érték az előzőek szerint nem állapítható meg, akkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni. E szabály alkalmazása esetén más kiadás költségként nem vonható le a bevételből.
Értéknövelő beruházás az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítás, azzal, hogy szokásos piaci értéket növelő ráfordításnak minősül az az igazolt kiadás is, amely ingatlan átruházása esetében az átruházást megelőző 24 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt. Házilagos kivitelezésű munka esetén a saját munkavégzés értéke költségként nem számolható el.
Lakáscélú ingatlan átruházásából származó jövedelem
Lakáscélú ingatlan átruházása esetén a jövedelem a számított összeg
- 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
- 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
- 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
- 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
- 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.
Példa 2 egy lakóingatlan értékesítéséből származó jövedelem kiszámításához
Egy magánszemély 2014. évben 48 millió forintért értékesíti a 2010. évben 32 millió forintért vásárolt házát. Az adásvételi szerződés alapján a vevő a vételár összegéből 28 millió forintot a szerződés megkötésekor az eladónak átad, a maradék 20 millió forintot pedig a következő négy évben részletekben fizet meg, amelyre tekintettel még 2 millió forint kamatot is fizet. A kamatfizetésről az adásvételi szerződés rendelkezik.
Az eladó kicseréltette a külső nyílászárókat és megcsináltatta a ház szigetelését. A munkálatok számlával igazolt költségei 7 millió forintot tettek ki. 2013. évben a lakás ki lett festve, amely munkálatokról 1 millió forintos számlával rendelkezik.
(Ez a munkálat állagmegóvásnak minősül, de nem lehet elszámolni, mert nem éri el a bevétel 5 százalékát (2 500 000 forintot).)
Az átruházással összefüggésben felmerült számlával igazolt költségek összesen 1millió forintot tettek ki.
| Megnevezés | Összeg (Ft) |
| Az ingatlan eladási ára | 48 000 000 |
| Késedelmi kamat | 2 000 000 |
| Bevétel összesen | 50 000 000 |
| Az ingatlan szerzéskori értéke | 32 000 000 |
| Az értéknövelő beruházások | 7 000 000 |
| Az átruházás költségeinek összege | 1 000 000 |
| Költségek összesen | 40 000 000 |
| Jövedelem | 10 000 000 |
| Adóköteles jövedelem (30%) | 3 000 000 |
Nem lakás céljára szolgáló ingatlan átruházásából származó jövedelem
A nem lakás céljára szolgáló ingatlan átruházásából származó jövedelmet úgy kell megállapítani, hogy a számított összeget csökkenteni kell, ha az átruházás – a megszerzés évét követő évet első évnek tekintve –,
- a hatodik évben történik, a számított összeg 10 százalékával,
- a hetedik évben történik, a számított összeg 20 százalékával,
- a nyolcadik évben történik, a számított összeg 30 százalékával,
- a kilencedik évben történik, a számított összeg 40 százalékával,
- a tizedik évben történik, a számított összeg 50 százalékával,
- a tizenegyedik évben történik, a számított összeg 60 százalékával,
- a tizenkettedik évben történik, a számított összeg 70 százalékával,
- a tizenharmadik évben történik, a számított összeg 80 százalékával,
- a tizennegyedik évben történik, a számított összeg 90 százalékával,
- a tizenötödik évben vagy később történik, a számított összeg 100 százalékával.
Példa 3 egy nem lakás céljára szolgáló ingatlan értékesítéséből származó jövedelem kiszámításához
Egy magánszemély 2014. évben az adásvételi szerződés alapján 40 millió forintért értékesíti a 2000. évben örökölt üdülőjét. Az illeték megállapításakor figyelembe vett összeg és a megfizetett illeték összesen 24 millió forint volt.
Értékesítés előtt fél évvel az üdülőt kifestették és a járólapokat, a csempét és a parkettát kicserélték. A magánszemély a munkálatokról 4,8 millió forintról szóló számlával rendelkezik. (A felsorolt munkálatok állagmegóvásnak minősülnek, és mivel a költségek a bevétel 5 százalékát (2 millió forintot) meghaladják, ezért értéknövelő beruházás címén költségként el lehet számolni.)
Az átruházással összefüggésben felmerült, számlával igazolt költségek összesen 1 200 ezer forintot tesznek ki.
| Megnevezés | Összeg (Ft) |
| Az ingatlan eladási ára | 40 000 000 |
| Bevétel összesen | 40 000 000 |
| Az ingatlan szerzéskori értéke | 24 000 000 |
| Az értéknövelő beruházások | 4 800 000 |
| Az átruházás költségeinek összege | 1 200 000 |
| Költségek összesen | 30 000 000 |
| Számított jövedelem | 10 000 000 |
| Számított jövedelmet csökkentő tétel (90%) | – 9 000 000 |
| Adóköteles jövedelem | 1 000 000 |
Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából keletkező jövedelem után 16 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni. Az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmet és annak az adóját az éves személyi jövedelemadó bevallásban kell megállapítani és az adott évről szóló bevallás benyújtására előírt határidőre kell az adót megfizetni.
Vélemény, hozzászólás?